L'invité de Yannick Urrien

Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes :  » Dès que l’on achète dans un beau lieu, avec une belle architecture, on ne prend pas de risques sur le long terme. « 

Immobilier : Barnes publie le classement des villes préférées des plus fortunés de la planète

Le groupe Barnes, première société internationale d’immobilier résidentiel haut de gamme, vient de publier une étude sur les tendances 2018 et les perspectives de l’immobilier de luxe. L’analyse porte sur deux segments de population, les UHNWI (Ultra high net worth individuals), c’est-à-dire les individus ou familles détenant un patrimoine d’au moins 30 millions de dollars, et les HNWI (High net worth individuals), ceux qui possèdent entre 1 et 30 millions de dollars. Premier constat, les riches sont plus nombreux puisque l’on recense 226 450 UHNWI dans le monde, ils seront 299 000 en 2021, et 10 % d’entre eux possèdent plus de cinq propriétés dans différents pays. L’étude souligne que contrairement aux idées reçues, il ne s’agit pas d’héritiers puisque 66,4 % sont des entrepreneurs qui ont personnellement créé leur fortune. Par nationalité, les Américains sont les plus nombreux (33 %), puis les Japonais (7 %) et les Chinois (7 %). Trois éléments sont à retenir : l’impact du Brexit est limité à Londres, il y a un effet Macron en France et Paris est la deuxième ville du monde la plus attractive, par ailleurs l’incertitude catalane pèse sur le marché de Barcelone, où la baisse des prix est de l’ordre de 20 % avec le départ des investisseurs étrangers. Thibault de Saint-Vincent, président du groupe Barnes, a accordé un entretien à Yannick Urrien pour évoquer les tendances de ce marché mondial de l’immobilier de luxe.

Entretien avec Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes.

Kernews : Vous êtes spécialisés dans l’immobilier de luxe, dont la signification n’est pas la même s’il s’agit de Deauville, La Baule, Saint-Tropez ou d’une grande capitale internationale…

Thibault de Saint-Vincent : L’immobilier haut de gamme, cela veut dire quelque chose de différent dans chaque pays. Il y a Athènes, Miami, Los Angeles ou New York et bien d‘autres villes, et les prix peuvent varier de 2 000 euros le mètre carré jusqu’à 40 000 euros à Hong Kong. Les variations sont importantes. Mais c’est partout la réalisation d’un rêve pour le client. C’est un produit de luxe par excellence, auquel nous permettons d’accéder au quotidien via nos 85 bureaux dans le monde.

Vous êtes installés dans les villes les plus prestigieuses du monde, or vous arrivez à Nantes et à La Baule !

Barnes est avant tout une entreprise française, qui est le leader français dans son domaine, avec 35 bureaux en France, et nous souhaitons être dans toutes les belles destinations, partout où il y a des beaux lieux, des belles maisons… Et La Baule en fait partie. En ce qui concerne Nantes, nous avions fait le choix d’être à Paris et dans les cinq principales villes françaises : donc, nous sommes à Paris, Lille, Nantes, Bordeaux, Lyon et bientôt à Marseille.

Vous connaissez parfaitement les habitudes des personnes très riches dans le monde,. Elles se déplacent de plus en plus, les villes qui étaient à la mode il y a 20 ans ne l’étaient plus il y a 10 ans et ce ne sont pas non plus celles qui le sont aujourd’hui…

Vous avez tout à fait raison, nous les écoutons beaucoup. L’une des premières qualités que l’on demande à un acteur de l’immobilier haut de gamme, c’est d’écouter ses clients. Par exemple, un client peut nous dire : « Vous n’avez pas de bureau à Lisbonne, alors que c’est une ville fascinante… » C’est de cette manière que l’un de nos clients nous a présenté un partenaire à Lisbonne et que nous y avons ouvert une agence… Le même phénomène s’est présenté plus récemment à Budapest. Nous nous développons de cette façon dans tous les lieux clairement identifiés, qui sont des lieux haut de gamme ou des lieux en devenir, comme ces très belles villes des ex-pays de l’Est où il y a une architecture magnifique et un gros potentiel.

Dans votre classement 2018 du marché mondial de l’immobilier de luxe, la France continue d’être très attractive puisque Paris remonte considérablement et la Côte d’Azur reste aussi en très bonne place…

La France est très en vogue depuis deux ans. Le marché a repris en 2016. Cela s’est confirmé en 2017, non seulement à Paris, mais dans toutes les belles destinations de France et l’on peut dire que l’immobilier a retrouvé des couleurs en France. Il y a eu une période plus compliquée en 2012, pour les raisons fiscales, politiques et économiques que l’on connaît, mais aujourd’hui on peut dire que la confiance est revenue. On assiste à un retour très clair de la clientèle étrangère puisqu’à Paris, dans certains arrondissements, comme le VIIIe ou la rive gauche, la moitié de nos ventes se font auprès de clients étrangers.

La clientèle haut de gamme française est soumise à une fiscalité qui reste lourde, un ISF qui a pesé pendant de longues années et qui vient d’être transformé en IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Peut-elle suivre, face à la clientèle internationale ?

Nous avons eu beaucoup de chance au cours de ces dernières années, en raison des taux historiquement bas. Nous avons atteint des niveaux proches de zéro. Certains de nos clients empruntent à 0,75% ou 1% et cela permet effectivement d’emprunter à des niveaux de prix qui sont plus ou moins les mêmes qu’en 2012. Finalement, on peut acheter au même prix qu’en 2012, avec des taux trois fois moins chers… Donc, c’est une période qui nous paraît encore très propice à l’investissement.

La grande surprise de cette enquête, c’est que Londres résiste parfaitement bien, alors que l’on nous avait annoncé l’apocalypse avec le Brexit… Or, nous avions eu une conversation l’année dernière et vous m’aviez dit ne pas être très inquiet des conséquences du Brexit…

C’est bien de le reconnaître… C’est vrai que les Anglais ont toujours su s’en sortir par eux-mêmes. Ils sont toujours très optimistes. Certains pensent que ce sera une sortie aménagée et ils sont assez confiants sur la possibilité d’un accord leur permettant d’être en dehors de l’Europe tout en continuant de bénéficier des avantages de l’Europe. Au final, Londres continuera à connaître de beaux jours. Malgré le Brexit, on voit bien que l’activité est dynamique et qu’il y a clairement beaucoup d’opérations qui se font, avec une forte clientèle étrangère qui est attirée par une très belle qualité de vie et des écoles et des universités qui sont exceptionnelles.

On ressent un effet Macron vis-à-vis de la clientèle internationale, qui semble montrer que pour la première fois, pour cette population, la France est peut-être en train de sortir de 30 années de socialisme… Or, même sous Chirac et Sarkozy, ces gens se disaient que rien ne changerait en France…

Effectivement, la plupart des acteurs que je rencontre ne peuvent pas dire si Emmanuel Macron va réussir, mais beaucoup souhaitent sa réussite et tout le monde observe que l’on va dans le bon sens. Je ne dirai pas que toutes les réformes ont été menées à bout, loin de là, et que nous sommes un pays idéal pour entreprendre… Mais le président Macron a réussi une première chose : c’est de restaurer la confiance. C’est important, parce que l’on sait que s’il y a la confiance, le reste peut suivre assez rapidement. Si Emmanuel Macron mène à bien ses réformes et, si au-delà de la communication, il y a vraiment des réalisations, à ce moment-là nous arriverons à un grand succès.

Barcelone : la ville qui offre les plus belles opportunités du moment…

Emmanuel Virgoulay, directeur de Barnes Espagne : « Vous avez aujourd’hui des appartements magnifiques à Barcelone qui vont se négocier jusqu’à moins 30 %. »

L’étude du groupe Barnes, sur le marché de l’immobilier de luxe dans le monde, indique que l’incertitude catalane a pour effet d’entraîner un départ en masse des investisseurs étrangers et l’on observe une baisse des prix de l’ordre de 20 % à Barcelone. Les transactions ont également chuté de 30 % et les investisseurs étrangers reportent leurs projets d’acquisitions vers Madrid et les Baléares. Pourtant, Barcelone continue d’offrir de nombreux atouts. Gros plan sur la situation en Espagne, en Catalogne, avec Emmanuel Virgoulay, en charge du développement de Barnes en Espagne.

Kernews : Dans ce classement mondial de Barnes, la Catalogne s’effondre. On ne sait pas si c’est le moment de faire des bonnes affaires, parce que les prix dégringolent, ou si la situation va s’aggraver…

Emmanuel Virgoulay : Les prix de l’immobilier commencent à baisser sur certains quartiers. Certains vendeurs sont pressés de vendre et les prix baissent significativement. Il est clair qu’à chaque période de crise, pour les gens qui veulent se faire plaisir en se disant que la Catalogne ne sera jamais indépendante et qu’elle restera intégrée à l’Espagne et à l’Europe, il faut laisser passer l’orage, acheter moins cher aujourd’hui, négocier très fortement et, dans quelques mois ou dans quelques années, quand les choses se seront calmées, on pourra profiter de son appartement vue sur mer à Barcelone. En cas de vente dans trois ou quatre ans, on pourra récupérer une plus-value de 20 % quand les prix seront repartis à la hausse…

Vous ne pensez donc pas que la Catalogne deviendra un État indépendant du jour au lendemain…

Bien sûr, si les indépendantistes pensaient qu’ils pouvaient être indépendants, à court terme c’est impossible… L’État espagnol a montré que c’était hors de question et qu’il fallait trouver des compromis pour que les deux parties soient satisfaites. La Catalogne ne peut pas être indépendante, elle n’a aucune reconnaissance internationale, donc elle restera attachée à l’Espagne.

Comment vivez-vous cela avec votre regard de Français ?

Nous sommes choqués et paniqués à la fois, car tout s’est emballé très rapidement. Paniqués, parce que la société catalane est fracturée. Il y a des familles qui ne se parlent plus, parce que les parents sont indépendantistes et que les enfants ne le sont pas, ou inversement ! C’est une société divisée qui s’affronte sur un sujet de fond important, avec des revendications extrêmes des deux côtés, une minorité qui essaie d’imposer à la majorité son choix, puisque 52 % des Catalans sont opposés à l’indépendance de la Catalogne. Mais, par un effet de jeu de sièges, ce sont les indépendantistes qui ont la majorité à deux sièges près. Donc, avec cette population divisée, les manifestations sont monstrueuses. Elles se font dans le calme, mais en tant que Français, il est toujours impressionnant de voir une manifestation avec un million de personnes pour l’indépendance et, le lendemain, une autre manifestation avec un million de personnes contre…

En fait, vous estimez que c’est le moment opportun pour faire des bonnes affaires à Barcelone…

C’est ce que nous pensons. Il n’y a pas d’équivalent dans le monde. C’est une capitale sans l’être, avec 50 millions de passagers chaque année à l’aéroport de Barcelone, 16 millions de visiteurs en 2017, la mer, la montagne et le ski à une heure trente de route, la France à une heure de route, des vols directs tous les jours pour les États-Unis… C’est une capitale économique, au soleil, avec un climat favorable et une qualité de vie exceptionnelle. Les prix ont commencé à gonfler à la sortie de la crise. Il faut que les Espagnols qui vendent comprennent que ce qui vaut 12 000 euros le mètre carré à Paris ne peut pas valoir le même prix à Barcelone. Ceux qui sont vendeurs doivent écouter les offres – ils seront de toute façon obligés d’écouter les offres – et vous avez aujourd’hui des appartements magnifiques à Barcelone qui vont se négocier jusqu’à moins 30 % si les choses ne reviennent pas vite dans l’ordre. Par exemple, nous avons un appartement de 200 mètres carrés sur le Turó Park avec quatre chambres et une grande terrasse, affiché à 2,3 millions, et nous sommes en train d’essayer de faire passer une offre à 1,8 million !

New York et Paris en tête du palmarès des villes les plus appréciées des grandes fortunes.

New York est, selon Barnes, « le marché de report du Brexit et une ville en fort développement immobilier où la demande est supérieure à l’offre ». Sur ce marché d’acheteurs, Barnes constate une forte compétition sur les biens dont le prix est inférieur à 5 millions de dollars et de nouveaux quartiers émergent, comme Astoria et la portion sud du Grand Concourse, dans le Bronx. Des biens qui séduisent une clientèle étrangère majoritairement venue d’Asie (Chine), d’Australie ou d’Amérique du Sud. Les Européens feraient seulement un retour timide. Deuxième ville au palmarès, Paris, un marché lui aussi « de report du Brexit », en hausse de près de 20 % depuis deux ans. Cibles des demandes : les appartements et les hôtels particuliers situés dans l’ouest parisien et au cœur de Paris, avec également un engouement pour des secteurs comme la Bastille, les Abbesses ou les Batignolles. De manière globale, sur ces marchés haut de gamme, les prix ont augmenté de 10 % en 2017. L’offre répondant à la demande est insuffisante et les ventes éclair, réalisées en moins d’une semaine, ne sont pas rares.

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