Le viager a longtemps fait l’objet d’une image négative, en étant associé à un pari sur la mort ou à un investissement malsain. Tout cela est terminé et, aujourd’hui, le viager bénéficie d’une image positive, celle d’un investissement éthique et responsable qui permet à une personne âgée ou à un couple de vivre mieux et de rester plus longtemps chez eux. Le viager est en pointe car les maisons de retraite coûtent très cher, les seniors souhaitent continuer d’habiter chez eux, tandis que les acquéreurs veulent diversifier leur patrimoine. Nous évoquons ce sujet avec un indépendant, Thierry Simon, gérant d’Atlantic Viager, qui est un spécialiste de ce domaine.
Kernews : D’abord, pouvez-vous nous présenter Atlantic Viager ? Pensez-vous que le viager, depuis quelques années, soit devenu un marché à part entière ?
Thierry Simon : Nous couvrons plusieurs départements, sur une bonne partie de la côte atlantique, principalement de Brest à l’île de Ré, tout en étant également présents dans les terres et les principales agglomérations. Le viager a été brocardé, notamment par le fameux film de Pierre Tchernia, mais également en souvenir de Jeanne Calment. Mais je constate que les investisseurs ont envie de donner du sens à leur investissement. Nous avons de plus en plus de jeunes qui achètent des biens en viager, car il y a une dimension éthique et responsable derrière, notamment pour permettre à des gens de vivre plus décemment leur fin de vie.
Il y a quelques décennies, on considérait le viager comme un investissement sur la mort, alors que de nos jours on le propose comme un investissement sur la vie…
Oui, parce que les retraites ne sont pas très bien valorisées, les seniors veulent conserver leur pouvoir d’achat, ils ont envie de bien vivre le plus longtemps possible et l’investissement en viager apporte une réponse à tout cela.
Peut-on comparer l’investissement en viager à l’investissement locatif ?
Les deux ne sont pas incompatibles. J’ai toujours plaidé pour la diversification patrimoniale et c’est quelque chose que je m’applique aussi, puisque l’on nous explique que nous devons préparer notre retraite par capitalisation. Un acquéreur qui souhaite améliorer sa retraite dans le futur peut bien entendu faire du locatif, mais il peut aussi investir sur du viager. L’emprunt fait appel à la banque, alors que le viager fait appel à ses revenus disponibles.
Quelle est la tranche d’âge idéale pour investir ?
On dit souvent que ce sont les quinquas car pour acheter en viager, il faut avoir du temps et de l’argent. Les quinquas ont plutôt l’argent, mais pas le temps, alors que les jeunes ont le temps, mais pas l’argent. L’objectif est de pouvoir déboucler au moment de sa retraite. Cependant, l’année dernière, un jeune de 22 ans a acheté un viager chez nous. C’était un gendarme qui était logé par sa caserne. Les jeunes veulent aussi donner du sens à leur investissement et c’est plutôt une bonne chose.
À l’inverse, quel est l’âge idéal pour vendre son appartement ou sa maison en viager ?
Généralement, c’est 70 ans. L’abattement pour les seniors est plus important après 70 ans, puisque la rente est fiscalisée pour les vendeurs, avec un abattement de 70 % après 70 ans. Avant 70 ans, c’est un abattement de 60 %. Je rappelle que le viager peut aussi se faire sans rente, à travers le versement d’un capital immédiat. L’espérance de vie est telle aujourd’hui qu’il y a peu d’acquéreurs lorsque le vendeur a moins de 70 ans. Il faut que le marché soit quand même gagnant-gagnant.
Quels conseils souhaitez-vous partager ?
Nous savons faire du viager sur-mesure. Par exemple, nous avons inventé un dispositif qui limite le contrat sur une certaine durée. Ainsi, un vendeur qui habite dans une grande ville et qui a une résidence secondaire au bord de la mer pense qu’il a une espérance de vie de 16 ou de 17 ans, en fonction du barème des assurances. Or, il ne compte pas profiter de sa résidence secondaire plus que 7 ou 8 ans. Son intérêt sera donc de toucher plus d’argent, puisque la durée d’occupation de sa résidence secondaire sera limitée à une durée fixée à l’avance et non plus sur son espérance de vie, et tout cela sera contractualisé. De l’autre côté, il y a des acquéreurs qui n’aiment pas l’aléa, puisque l’on ne sait pas combien de temps cela va durer, et ils peuvent se dire que cela rentre très bien dans les cases parce qu’ils récupéreront la jouissance du bien à un moment fixé par avance.
En fait, on est dans le droit contractuel privé…
Oui, c’est un accord entre les parties, c’est-à-dire entre ce que veulent le vendeur et l’acquéreur. Vous avez aussi le viager libre. Il y a également des solutions pour des personnes qui ont plus de 70 ans et qui ont des biens en location. Quand on sait à quel point sont fiscalisés les biens immobiliers sur les revenus locatifs, sans évoquer les impayés, les travaux, ou les squatteurs dans le pire des cas, le vendeur a intérêt à réfléchir. Il va hésiter à continuer de se faire ponctionner fiscalement et, dans ce contexte, il peut vendre son appartement en viager libre. Il y a une transaction immobilière, il n’est plus propriétaire, il va toucher un bouquet et une rente viagère jusqu’à la fin de ses jours, ce qui sera moins fiscalisé que les revenus locatifs. En plus, il sera payé de façon certaine. Il y a en effet la fameuse clause qui permettra au vendeur d’être payé quoi qu’il arrive.
